Comment estimer les flux de trésorerie nets - mannequins

Le processus d'estimation des flux de trésorerie nets liés à l'investissement nécessite un peu plus de travail que l'estimation du montant à investir. Bien que vous travailliez avec QuickBooks 2012, vous aurez besoin de l'aide d'Excel ou d'une autre feuille de calcul financière.

Asseyez-vous et réfléchissez bien aux revenus supplémentaires et aux coûts supplémentaires engendrés par l'investissement. Évidemment, vous espérez que l'effet net de l'investissement vous permettra d'économiser de l'argent. Cependant, certains montants de l'investissement vous coûteront. D'un autre côté, vous recevez également des économies que le retour d'investissement.

Vous voulez construire un petit programme - cela peut être écrit au dos d'une serviette cocktail ou tapé dans un tableur comme Excel - et l'utiliser pour estimer et calculer avec soin les flux de trésorerie.

Supposons, dans le cas de l'immeuble de bureaux, que les deux éléments suivants déterminent les flux de trésorerie nets.

• La nouvelle hypothèque exige un paiement d'intérêts annuel de 21 000 $. Pour simplifier les choses (ne vous préoccupez pas encore de l'amortissement du capital), supposons qu'il s'agit d'une hypothèque à intérêt seulement. Supposons en outre que vous devez payer le solde entier de l'hypothèque dans 20 ans dans le cadre d'un paiement ballon. Entre-temps, cependant, vous paierez 21 000 $ à la fin de chaque année.

• Parce que vous possédez votre propre bâtiment, vous économisez 20 000 $ en loyer la première année. Ce montant augmente cependant chaque année. Si le loyer que vous payez a augmenté de 3% chaque année en raison de l'inflation, vous pouvez supposer que vos économies de loyer, afin d'être précisément prévues, devraient être gonflées de 3% chaque année également.

  Par exemple, vous pouvez supposer que la deuxième année, vos économies locatives sont égales à 103% de 20 000 $. La troisième année, vos économies locatives sont égales à 103% de 20 600 $ (soit le loyer de la deuxième année des économies).

Est-ce que cette activité d'épargne-logement a du sens? Avec l'investissement des dépenses en capital, l'investissement en capital vous permet souvent d'économiser de l'argent d'une certaine manière. Par conséquent, vous devez estimer ces économies au cours des années que vous utiliserez l'investissement en capital.

Dans ce cas, les économies de loyer devraient être égales aux économies de loyer actuelles plus l'inflation pour chaque année. Une autre façon de voir le montant de l'épargne-logement est de dire que les économies de loyer équivalent au loyer que vous n'aurez pas à payer si vous êtes propriétaire du bâtiment.

Le tableau suivant résume les flux de trésorerie que vous appréciez en investissant dans ce bâtiment. Le tableau comporte une colonne pour chaque année (le tableau indique 20 années d'épargne-logement et de versements hypothécaires).

L'annexe comprend également trois colonnes qui font état des économies de loyer, du paiement annuel des intérêts hypothécaires et du montant net des flux de trésorerie. Le montant net des flux de trésorerie équivaut à l'épargne locative moins le paiement d'intérêts hypothécaires.

Notez qu'au cours des deux premières années, le paiement d'intérêts hypothécaires dépasse les économies de loyer. Cependant, au cours de la troisième année et au-delà, les économies de loyer dépassent le paiement de l'hypothèque.

Résumé des flux de trésorerie du bâtiment

Année	Épargne-logement	Paiement hypothécaire	Flux de trésorerie
1	20 000	21 000	-1, 000
2	20, 600	21, 000	-400
3	21, 218	21 000	218
4	21, 855	21, 000	855
5	22, 511	21 000	1, 511
6	23, 186	21 000	2, 186
7	23, 882	21, 000	2, 882
8	24, 598	21, 000	3, 598
9	25, 336	21, 000	4, 336
10	26, 096	21, 000	5, 096
11 > 26, 879	21, 000	5, 879	12
27, 685	21, 000	6, 685	13
28, 516 > 21 000	7, 516	14	29, 371
21 000	8, 371	15	30, 252
21 000 > 9, 252	16	31, 160	21, 000
10, 160	17	32, 095	21, 000
11, 095 > 18	33, 058	21, 000	12, 058
19	34, 050	21, 000	13, 050
20	35, 072	21 000	14 072
Si l'on considère les flux de trésorerie générés par une invest NT, vous devez faire une supposition sur ce qui se passe à la fin de la vie de l'investissement. Dans le cas de l'investissement immobilier, par exemple, vous devez probablement montrer que l'hypothèque est payée. Vous pouvez également vouloir montrer la vente du bâtiment à un moment donné.	Pour vous montrer comment cela fonctionne, supposons qu'à la fin de l'année 20, vous remboursez l'hypothèque (qui sera toujours de 300 000 $ parce que vous n'avez versé que des intérêts) et que vous vendez l'immeuble pour 630 $, 000 - ce montant est une estimation.	Pour arriver à cette estimation, prenez le prix d'achat original de 350 000 $, puis gonflez ce montant de 3% sur 20 ans. Cela produit un prix de vente estimé à l'année 20 de 630 000 $. Vous paierez également des frais de vente totalisant 30 000 $.	Le tableau suivant montre comment ces chiffres produisent un flux de liquidation final. Le prix de vente brut est égal à 630 000 $. Ensuite, vous devez payer l'hypothèque de 300 000 $. Ensuite, vous avez également 30 000 $ de coûts de vente.

Si l'on soustrait l'hypothèque et les coûts de vente du prix de vente brut, le flux de trésorerie final est alors égal à 300 000 $. Cela a du sens, n'est-ce pas? Le prix de vente brut de 630 000 $ moins 300 000 $ pour le paiement hypothécaire moins 30 000 $ pour les coûts de vente est de 300 000 $.

Estimation du flux de trésorerie de liquidation

Prix de vente brut

630 000 $ > Moins: Hypothèque

300 000

Moins: Coûts de vente

30 000	Flux de trésorerie final de la vente
300 000	La dernière étape consiste à combiner les informations présentées. La colonne des flux de trésorerie nets résume les flux de trésorerie nets. La colonne Liquidités de liquidation affiche 0 au cours des 19 premières années.Puis, au cours de l'année 20, les liquidités de liquidation s'élèvent à 300 000 $. La transaction réelle combine les flux de trésorerie nets et les liquidités de liquidation.
Combinaison de tous les flux de trésorerie	Année
Flux de trésorerie	Flux de trésorerie de liquidation

Real Deal

1

-1, 000	0	-1, 000	2
-400	0	-400	3
218	0	218	4
855	0	855	5
1, 511	0	1, 511	6
2, 186	0	2, 186	7
2, 882	0	2, 882	8
3, 598	0	3, 598	9
4, 336	0	4, 336	10
5, 096	0	5, 096	11
5, 879	0	5, 879	12
6, 685	0	6, 685	13
7, 516	0	7, 516	14
8, 371	0	8, 371	15
9, 252	0	9, 252	16
10, 160	0	10, 160	17
11, 095	0	11, 095	18
12, 058	0	12, 058	19
13, 050	0	13, 050	20
14, 072	300, 000	314, 072