Ce que vous devriez savoir sur le marché hypothécaire secondaire pour l'examen de permis immobilier

Le Federal Reserve System (la Fed) est un acteur clé sur les marchés financiers dont vous aurez besoin pour l'examen de licence immobilière qui affecte la disponibilité de l'argent pour les prêts hypothécaires immobiliers. Le système est régulé par deux facteurs qui ont des effets directs sur l'argent disponible pour les prêts hypothécaires. Ils sont

• le besoin de réserve pour les banques, ce qui est l'exigence que la Fed impose aux banques de maintenir un montant déterminé de leurs actifs en tant que fonds de réserve en espèces. Les fonds de réserve ne peuvent pas être utilisés pour des prêts. En augmentant ou en diminuant le montant d'argent nécessaire pour les réserves, la Fed peut contrôler les niveaux d'argent qui sont mis à disposition pour les prêts hypothécaires.

• Le taux d'actualisation, c'est ainsi que la Fed contrôle le flux d'argent. Il fixe et ajuste le taux d'actualisation , , qui est le taux d'intérêt que les banques membres se facturent mutuellement pour les prêts entre banques. Chaque fois que le taux d'actualisation est élevé, les taux d'intérêt sur les prêts à la consommation augmentent et vice versa.

  Le taux facturé au consommateur influe sur la façon dont beaucoup de gens choisissent d'emprunter de l'argent pour acheter ou refinancer des biens immobiliers et combien ils peuvent se permettre d'emprunter.

Les banques et les associations d'épargne et de crédit obtiennent leur argent de leurs déposants, les compagnies d'assurance le tirent des primes payées par les consommateurs et les groupes d'investisseurs le reçoivent des investisseurs. Bien que cela semble probablement assez évident, pensez à ce qui arrive quand les banques manquent d'argent, ou pour être plus précis, quand leurs prêts dépassent leurs dépôts.

Le marché de l'hypothèque secondaire , , qui achète des prêts auprès de banques et d'autres institutions de crédit primaire, a été créé pour éviter qu'un tel problème ne se produise. Bien que les détails de ces transactions soient assez compliqués, l'essence est vraiment simple. Une institution de crédit primaire recueille, emballe ou met en commun (tous signifient la même chose) ses prêts hypothécaires.

Ces prêts ont une valeur parce que les billets sur lesquels ils sont basés promettent de rembourser des montants précis de capital et d'intérêt, et ils sont garantis par une hypothèque qui permet aux prêteurs de vendre les propriétés. si les dettes ne sont pas remboursées. Les prêteurs du marché secondaire paient les prêteurs du marché primaire pour ces prêts hypothécaires, qui fournissent de l'argent neuf à la banque pour prêter à un autre groupe d'acheteurs.

Après l'acquisition des prêts par le marché secondaire, les paiements des emprunteurs vont aux établissements du marché secondaire; toutefois, les institutions du marché hypothécaire principal conservent fréquemment des frais pour le service du prêt ou pour collecter les paiements mensuels et les envoyer aux établissements secondaires.

Les trois principaux acteurs (et un mineur) du marché hypothécaire secondaire sont des organisations directement ou indirectement associées au gouvernement fédéral. La liste suivante explique certaines des principales caractéristiques avec lesquelles vous devez être familier lorsque vous êtes testé sur des informations sur le marché hypothécaire secondaire.

• Fannie Mae: La Federal National Mortgage Association, ou Fannie Mae, est une société privée à charte du Congrès. Fannie Mae vend des actions et des obligations pour recueillir des fonds pour acheter des prêts hypothécaires bancaires classiques. Bien que les programmes de prêts de l'Administration des vétérans (VA) et de la Federal Housing Administration (FHA) soient des programmes d'assurance hypothécaire qui assurent les prêts hypothécaires consentis par les prêteurs, Fannie Mae traite ces types d'hypothèques sur le marché secondaire.

  Fannie Mae est le premier acheteur de crédits hypothécaires sur le marché secondaire. Il fixe généralement des limites sur les montants spécifiques des prêts hypothécaires qu'il achète. Tout prêt supérieur à ces limites est appelé un prêt jumbo .

• Ginnie Mae: La Government National Mortgage Association, ou Ginnie Mae, est un organisme gouvernemental administré par le Département du logement et du développement urbain des États-Unis. Ginnie Mae offre aux investisseurs la possibilité d'investir dans des hypothèques en vendant des certificats de transmission aux investisseurs.

  Avec ces certificats, les paiements de principal et d'intérêt sont versés aux investisseurs en tant que retour sur leurs investissements dans le programme. Ginnie Mae travaille principalement avec Fannie Mae dans les activités de marché hypothécaire secondaire. Ne soyez pas jeté sur un examen si vous voyez les mots «tandem» ou «piggyback» associés à ces deux agences. Cela signifie qu'ils travaillent ensemble.

• Freddie Mac: La Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, est une société privée qui fournit également un marché secondaire pour les prêts hypothécaires. Il vend des obligations pour lever des fonds pour acheter principalement des hypothèques conventionnelles.

• Farmer Mac: La Federal Agricultural Mortgage Corporation, ou Farmer Mac, sert de marché hypothécaire secondaire pour les prêts agricoles.

Vous voudrez peut-être vous rappeler les noms des agences dans la liste précédente en associant des noms féminins, Fannie et Ginnie, principalement avec des prêts FHA et VA et des noms masculins Freddie et Mac avec des prêts conventionnels.