Comment estimer la valeur estimée de l'examen de licence de biens immobiliers - les variables d'apprentissage

En tant qu'agent immobilier, vous ne ferez pas d'évaluations, mais vous utiliserez ces formules pour estimer les valeurs des propriétés pour l'examen de permis immobilier. Les seules vraies formules d'évaluation fondées sur les mathématiques, du moins au niveau auquel vous êtes censé le savoir, sont des formules pour trouver de la valeur en utilisant l'approche du revenu. Deux méthodes différentes sont utilisées dans cette approche de la valeur. Voici des formules et des exemples pour les deux.

La méthode de capitalisation

La méthode de capitalisation utilise une formule pour trouver la valeur d'une propriété, et avec quelques variations, vous pouvez trouver le revenu de la propriété et le taux de capitalisation. La capitalisation est une technique permettant d'estimer la valeur d'une propriété en fonction de son revenu.

Les formules utilisent les symboles suivants:

• I = Revenu ou bénéfice net d'exploitation

• R = Taux de rendement ou de capitalisation

• V = Valeur ou prix de vente

Ne soyez pas déroutés par la possibilité que l'une de ces lettres puisse signifier deux choses différentes (comme le revenu par rapport au bénéfice net d'exploitation). Mémorisez ces termes et le problème sera clair quant à ce qui est demandé. Rappelez-vous également que dans ces problèmes, tous les chiffres sont basés sur des chiffres annuels. Donc, si, par exemple, vous recevez un numéro de revenu mensuel, vous devez multiplier par 12.

Les formules suivent:

• V = I

• I = V x R

• R = I

Trouver la valeur d'un bâtiment qui a un filet un bénéfice d'exploitation de 30 000 $ lorsque le taux de capitalisation est de 10%.

V = 30 000 $ ÷ 0. 10

V = 300 000 $

Trouvez le revenu d'un immeuble vendu 300 000 $ dont le taux de rendement est de 10%.

I = 300 000 $ x 0. 10

I = 30 000 $

Trouvez le taux de capitalisation d'un immeuble vendu 300 000 $ et dont le revenu d'exploitation net est de 30 000 $.

R = 30 000 $ ÷ 300 000 $

R = 0. 10 ou 10%

La méthode du multiplicateur de loyer brut

La méthode pour trouver la valeur d'une propriété en utilisant le loyer brut est une question facile de multiplication. Le multiplicateur de loyer brut est utilisé pour estimer la valeur des petites propriétés de type investissement, comme les petites maisons multifamiliales. La formule est

Valeur = loyer x multiplicateur de loyer brut (GRM)

Les variations de cette équation sont

GRM = prix de vente (ou valeur) ÷ loyer

Loyer = prix de vente (ou valeur) ÷ GRM

Les exemples suivants vous montrent comment utiliser ces formules avec des nombres.

Vous évaluez un bâtiment qui génère un loyer annuel brut de 36 000 $. Vous avez calculé un MRG de 10.Quelle est la valeur du bâtiment?

Valeur = 36 000 $ x 10

Valeur = 360 000 $

Vous essayez de calculer le GRM en utilisant l'information sur un bâtiment qui s'est récemment vendu 360 000 $ avec un loyer annuel brut de 36 000 $. Trouvez le GRM.

GRM = 360 000 $ ÷ 36 000 $

GRM = 10

Vous auriez rarement à calculer le loyer en utilisant la formule GRM, mais juste au cas où, voici un dernier exemple.

Supposons que vous envisagiez d'investir dans un immeuble qui se vendait 360 000 $ avec un MRG de 10. Quel est le revenu annuel brut de location?

Loyer = 360 000 $ ÷ 10

Loyer = 36 000 $

N'oubliez pas de noter si les chiffres qui vous sont attribués sont basés sur le loyer mensuel ou le loyer annuel. Vous devrez peut-être convertir l'un à l'autre ou utiliser le numéro donné. Les multiplicateurs de loyer brut sont parfois calculés sur une base annuelle et sont parfois appelés multiplicateurs de revenu brut (GIM). Votre cours devrait clarifier la terminologie utilisée pour votre examen.