Comment estimer l'amortissement pour l'examen de licence de biens immobiliers - mannequins

L'examen de permis immobilier comportera des questions qui vous demanderont d'estimer l'amortissement. L'amortissement correspond à la perte de valeur d'une structure en raison de divers facteurs, tels que l'usure, l'âge et le mauvais emplacement.

Le terme dépréciation cumulée désigne la dépréciation totale d'un bâtiment pour toutes les causes. Vous devez également noter que l'amortissement cumulé n'est pas le type d'amortissement qui concerne les comptables lorsqu'ils déprécient un immeuble ou une pièce d'équipement à des fins fiscales.

Les examens de licence demandent généralement deux types de questions sur l'amortissement: Une question demandant la définition d'un type particulier de dépréciation et une question vous donnant un point de dépréciation et vous demandant quel type de dépréciation cet élément représente. Parfois, vous pouvez obtenir une question qui vous demande de calculer l'amortissement en utilisant une technique très simple appelée méthode linéaire.

Détérioration physique (curable et incurable)

La détérioration physique est l'usure normale subie par un bâtiment à mesure qu'il vieillit et dépend de la qualité originale de la construction et du niveau de maintenance en cours. Les deux catégories de détérioration, curable et incurable, ont plus à voir avec l'économie que la possibilité physique réelle de corriger quelque chose:

• Dégradation curable: Désigne une forme de détérioration économiquement réalisable à réparer. En d'autres termes, l'augmentation de la valeur dépasse le coût de la réparation. La peinture est un bon exemple de quelque chose qui ajoute généralement plus de valeur que de coût.

• Dégradation incurable: Si le coût de réparation d'un article dépasse la valeur ajoutée à la structure, l'article est considéré incurable même si vous pouvez le réparer. Habituellement, ces formes de détérioration sont des éléments physiques associés à la structure d'un bâtiment - les réparations importantes des fondations seraient probablement classées comme incurables. Ils sont incurables parce que vous ne bénéficieriez pas économiquement en les fixant

Désuétude fonctionnelle

La conception dépassée dans les structures plus anciennes ou la conception inacceptable dans les structures plus récentes indique généralement un type de dépréciation connu sous le nom obsolescence fonctionnelle . Il est également séparé en catégories curables et incurables relatives à la faisabilité économique.

Une vieille maison qui a quatre chambres mais une seule salle de bain située à l'extérieur de la cuisine souffre d'obsolescence fonctionnelle. Cet exemple montre l'incurabilité parce que le coût de construction d'une salle de bain entièrement nouvelle dépasse probablement toute augmentation de la valeur de la maison qu'elle peut générer.

Une maison neuve construite avec seulement deux chambres et une pièce pour un bureau à domicile souffrirait d'une obsolescence fonctionnelle curable. La plupart des gens veulent au moins trois chambres à coucher. Ajout d'un placard à l'espace de bureau à domicile et le convertir en une chambre serait relativement facile. Ainsi, la valeur de la maison augmente d'un montant supérieur à ce que vous avez dépensé pour construire le placard.

Désuétude externe

L'obsolescence externe est une forme de dépréciation causée par des facteurs externes au terrain lui-même. C'est toujours incurable parce que la terre ne peut pas être déplacée. Cette forme de dépréciation peut être causée par des caractéristiques économiques ou physiques, habituellement appelées localisation. Une station-service adjacente à une maison unifamiliale est une source d'obsolescence externe. Des conditions de marché inhabituellement mauvaises peuvent également être considérées comme une obsolescence externe.

La méthode linéaire de calcul de l'amortissement

La méthode linéaire de calcul de l'amortissement est l'une des rares questions mathématiques qui pourraient vous être posées au sujet de l'approche par les coûts.

La méthode linéaire d'estimation de la dépréciation suppose qu'une structure se détériore au même rythme chaque année. Cette méthode, également appelée méthode de la vie économique , , implique une estimation de ce que l'on appelle la vie économique totale d'un bâtiment et son âge effectif. Ces chiffres sont des estimations quelque peu subjectives que les évaluateurs font lorsqu'ils utilisent la méthode linéaire.

À des fins d'examen, n'oubliez pas les définitions et la façon de faire les calculs. La vie économique d'un bâtiment reflète le nombre d'années pendant lesquelles il contribue à la valeur de la terre. L'âge effectif est une estimation de l'âge du bâtiment, compte tenu de l'usure, de l'entretien et des mises à niveau.

Le calcul suppose qu'un bâtiment se détériore à un rythme égal pendant sa vie économique; par conséquent, si vous estimez la durée de vie économique d'un immeuble à 50 ans, en une année, il se détériore de 2% de sa valeur totale. En effet, il utilise jusqu'à 2 pour cent de sa vie économique totale. La fraction 1/50 est également de 2%.

Le bâtiment se déprécie au rythme de 2% par an à cause de la détérioration physique. Juste au cas où vous avez jeté une question avec une vie économique totale différente, disons 40 ans, le calcul serait 1/40. Si vous divisez 1 par 40 vous obtenez 2. 5 pour cent. Quelle que soit la vie économique totale, si vous divisez le chiffre un par la vie économique totale, vous obtenez le pourcentage annuel.

L'étape suivante est l'âge effectif. Disons que l'âge effectif d'un bâtiment est de dix ans. Si la durée de vie économique du bâtiment est de 50 ans et que le calcul précédent se déprécie à 2% par an, il suffit de multiplier l'âge effectif par le pourcentage annuel d'amortissement pour obtenir la dépréciation totale.

Dans l'exemple:

10 ans d'âge effectif x 2% par an amortissement = 20% d'amortissement total

La dernière partie de la formule multiplie le pourcentage total d'amortissement par le coût de reproduction ou de remplacement.Pour continuer l'exemple, dites que votre coût de reproduction était de 100 000 $. La formule suit:

100 000 $ coût de reproduction x 20% (0.20) = 20 000 $ d'amortissement total

100 000 $ coût de reproduction - 20 000 $ de dépréciation = 80 000 $ de coût amorti des améliorations

Pour le test, vous devez être en mesure de faire tous ces calculs lorsque vous avez reçu les données appropriées.