Comment estimer les coûts de remplacement et de reproduction pour l'examen de permis immobilier

Vous aurez besoin de savoir comment estimer les coûts de remplacement et de reproduction pour l'examen de permis immobilier. Le coût de reproduction est le coût de construction d'un duplicata exact de la structure du sujet aux coûts actuels. Le coût de remplacement correspond au coût de construction d'une structure ayant la même utilité (utilité) qu'une structure comparable utilisant les matériaux et les normes d'aujourd'hui.

Par exemple, vous pouvez utiliser la méthode du coût pour évaluer une maison avec des murs en plâtre. Une estimation des coûts de reproduction nécessite d'estimer le coût de construction des murs en plâtre. Une estimation des coûts de remplacement, cependant, estime le coût d'installation des murs de roche en feuilles selon la norme actuelle.

Le coût de remplacement est le plus souvent utilisé dans l'approche par les coûts. Le coût de reproduction serait utilisé pour des structures dites historiques ou architecturales.

Deux types de coûts sont inclus dans chaque estimation des coûts de construction: coûts directs et coûts indirects. Les coûts directs, également appelés coûts fixes, sont les dépenses directement liées à la construction réelle d'un bâtiment, y compris la main-d'œuvre et les matériaux de construction . Les coûts indirects ou coûts accessoires ne sont pas directement liés au processus de construction physique, y compris les frais de permis, les coûts architecturaux et les profits des constructeurs.

Vous devriez connaître les quatre méthodes d'estimation du coût de reproduction ou de remplacement. À des fins d'examen, votre capacité à distinguer les quatre méthodes selon leurs caractéristiques est suffisante. Généralement, aucun calcul n'est requis. Les quatre méthodes comprennent

• Méthode des pieds carrés: Implique le calcul du coût de la construction en multipliant la superficie en pieds carrés de la structure par le coût de construction pour ce type particulier de bâtiment.

  Par exemple, vous multiplieriez le coût de 100 $ par pied carré pour construire le type de maison que vous estimez par la superficie totale de 2 000 pieds carrés de la maison pour arriver à une estimation des coûts de 200 000 $ pour remplacer la structure. La méthode de la superficie en mètres carrés est celle que les évaluateurs utilisent le plus souvent pour estimer le coût de remplacement ou de reproduction.

• Méthode d'unité sur place: Fournit le coût de construction d'un bâtiment en estimant les coûts d'installation, y compris les matériaux, des composants individuels de la structure. Donc, si vous savez que vous avez besoin de 1 000 pieds carrés de tôle pour couvrir les murs, vous devez connaître le coût d'achat, d'installation et de finition de la roche en feuilles par pied carré, puis multiplier par 1, 000 pieds carrés.

  Une autre approche de cette méthode consiste à estimer les quatre étapes principales (unités) de construction d'une maison. Par exemple, le coût de la fondation, le coût de la toiture et de l'ossature, le coût de la mécanique et le coût des murs et des travaux de finition. Chaque étape est estimée séparément et ensuite toutes sont additionnées.

• Méthode d'enquête par quantité: Plus détaillée que la méthode précédente, elle nécessite de décomposer tous les composants d'un bâtiment et d'estimer séparément le coût du matériel et de l'installation. Ainsi, dans l'exemple de la plaque de roche, vous estimez chaque dollar pour acheter la feuille de roche, les vis et le ruban, et pour payer l'installation.

• Méthode par index: Vous devez connaître le coût de construction d'origine (sans terre) du bâtiment en question. Vous multipliez ensuite ce coût initial par un nombre qui tient compte de l'augmentation des coûts de construction depuis la construction du bâtiment. Les entreprises nationales qui font ce genre de recherche publient ces chiffres.

  Si un bâtiment coûte 20 000 $ à construire à l'origine, et que l'indice actuel dans cette zone pour ce type de structure est de 1,80, le calcul est de 100 000 $ x 1. 80 = 180 000 $ ou le coût de construire le même bâtiment aujourd'hui.