Comment estimer la valeur avec l'approche de la capitalisation du revenu pour l'examen de permis immobilier

Une méthode qui sera couverte par l'examen de permis immobilier pour l'évaluation de biens immobiliers est connue sous le nom de approche de la capitalisation des revenus. Cette méthode convertit le revenu d'une propriété en une estimation de sa valeur. Les évaluateurs utilisent généralement cette méthode pour les bâtiments commerciaux tels que les centres commerciaux, les immeubles de bureaux et les grands immeubles d'appartements.

La formule de base de cette approche, communément appelée IRV, est:

Résultat opérationnel net (I) ÷ taux de capitalisation (R) = valeur (V)

Vous pouvez décomposer cette formule en trois étapes:

1. Estimer le résultat opérationnel net.

2. Détermination du taux de capitalisation.

3. Appliquer la formule IRV pour obtenir une estimation de la valeur.

Comment estimer le bénéfice net d'exploitation

L'évaluateur doit avoir accès aux états des revenus et dépenses de l'immeuble visé et des bâtiments similaires de la région pour estimer le bénéfice net d'exploitation. Avoir cette information en main permet à l'évaluateur d'estimer avec précision les revenus et les dépenses pour le bâtiment. Rappelez-vous que tous les revenus et toutes les dépenses dans la méthode de capitalisation des revenus sont toujours des chiffres annuels.

Vous pouvez décomposer le processus réel d'estimation du revenu net d'exploitation (NOI) en quatre étapes:

1. Estimez le revenu brut potentiel.

   Le revenu brut potentiel est le revenu que le bâtiment génère lorsqu'il est loué à 100% d'occupation, au loyer du marché ou au loyer, ou une combinaison des deux. Le loyer du marché est le loyer qui est normalement facturé pour ce type d'espace sur le marché.

   Le loyer du bail est également connu sous le nom de ou contrat de location. Le revenu brut potentiel comprend l'ajout de revenus provenant de toutes les sources, tels que les machines à laver dans un immeuble ou des espaces de stationnement loués séparément.

2. Soustrayez un chiffre de perte d'emploi et de collecte d'un revenu brut potentiel.

   Ce chiffre, généralement exprimé en pourcentage, correspond à l'estimation de l'évaluateur sur le marché de ces types de bâtiments dans la région et reflète la perte normale de revenu causée par le non-paiement du loyer et les vacances périodiques. Des revenus supplémentaires, disons à partir d'une location d'antenne sur le toit du bâtiment, sont ajoutés à ce point pour arriver à un revenu brut effectif .

3. Estimez toutes les dépenses de construction et soustrayez-les du revenu brut effectif.

   Les dépenses de construction se répartissent en trois catégories: fixe, variable (parfois appelée exploitation) et réserves. Les dépenses fixes sont les dépenses qui ne changent pas avec l'occupation du bâtiment, comme les taxes foncières et l'assurance. Les dépenses variables représentent à peu près toutes les autres dépenses, dont certaines peuvent varier en fonction de l'occupation du bâtiment. Ces dépenses comprennent le déneigement, les services publics, les frais de gestion, etc.

   Les réserves, parfois appelées réserves de remplacement, sont des fonds que les propriétaires mettent de côté pour les articles qui doivent être remplacés périodiquement, mais pas tous les ans. Les cuisinières dans un appartement sont un exemple d'objet de réserve. Notez que les dépenses ne comprennent pas les paiements hypothécaires ou la dépréciation du bâtiment.

4. Soustrayez les dépenses estimées du revenu brut effectif.

   Le résultat est le résultat opérationnel net.

Vous pouvez mettre quelques chiffres à ces étapes pour voir à quoi ressemble la formule:

Revenu brut potentiel	50 000 $
- Pertes d'emploi et de recouvrement (10% de 50 000 $)	- 5 000 $
Revenu supplémentaire	3 000 $
Revenu brut effectif	48 000 $
Dépenses
Fixe	10 000 $
Variable > 23 000 $	Réserves
5 000 $	- Total des dépenses
- 38 000 $	Bénéfice net d'exploitation
10 000	Le taux de capitalisation

A < le taux de capitalisation

est similaire à un taux de rendement; c'est-à-dire, le pourcentage que les investisseurs espèrent sortir du bâtiment en revenu. Les évaluateurs peuvent apprendre à calculer les taux de capitalisation de plusieurs façons, dont la plupart dépassent ce que vous devez savoir. Tout ce dont vous avez besoin, ce sont des ventes comparables - des bâtiments similaires à la propriété en question qui ont été évalués récemment. La formule que vous utilisez est Résultat net d'exploitation (I) ÷ Prix de vente (V) = taux de capitalisation (R)

Cette formule est appliquée en utilisant le revenu net d'exploitation et le prix de vente re analyser. Notez dans cette formule, l'inversion de la formule IRV pour trouver de la valeur.

Voici un exemple: Un immeuble se vend 200 000 $. Son revenu net d'exploitation est de 20 000 $.

En appliquant la formule, vous divisez 20 000 $ par 200 000 $, ce qui ressemble à 20 000 $. 000 = 0. 10 ou 10 pour cent. Les taux de capitalisation sont exprimés en pourcentage.

Bien que les résultats puissent sembler faux parce que vous divisez toujours un plus petit nombre par un plus grand nombre, rappelez-vous que vous essayez d'obtenir un pourcentage, alors la réponse est toujours inférieure à un.

Après avoir étudié les différents taux de capitalisation obtenus après l'application des formules IRV, sélectionnez celui qui vous semble le plus applicable au bâtiment que vous estimez et appliquez-le à la dernière étape.

Appliquez la formule pour estimer la valeur

Revenons maintenant à la formule de capitalisation du revenu de base. Vous pouvez utiliser les chiffres des exemples précédents pour calculer la valeur:

Revenu net d'exploitation (I) ÷ taux de capitalisation (R) = valeur estimée (V)

10 000 $ ÷ 0. 10 = 100 000 $

En divisant le revenu d'exploitation net du bien en question par le taux de capitalisation que vous avez choisi, vous obtenez une estimation de 100 000 $ comme valeur du bâtiment.

Comment calculer le revenu

Il se peut que vous trouviez une autre partie de la formule que les rédacteurs testent occasionnellement demander: le calcul du revenu net d'exploitation.

Supposons que vous ayez un immeuble commercial qui se vend 300 000 $ et que son taux de rendement ou de capitalisation soit de 8%. Avec cette information, vous pouvez savoir quel est le bénéfice net d'exploitation (NOI). Dans ce cas, vous multipliez le prix ou la valeur de vente du bâtiment par le taux de capitalisation ou le taux de rendement.

Valeur (V) taux de capitalisation (R) = bénéfice net d'exploitation (I)

300 000 $ x 0. 08 = 24 000 $