Comment trouver de la valeur en analysant des ventes comparables pour l'examen de licence en immobilier - parker

L'approche principale utilisée par les évaluateurs pour estimer la valeur de la propriété sera l'analyse des ventes d'autres propriétés similaires, appelées comparables . Cette approche a plusieurs noms, le plus commun étant l'approche de comparaison des ventes . Certaines personnes peuvent l'appeler l'approche d'analyse de marché ou l'approche de comparaison de marché.

Les évaluateurs utilisent cette approche le plus souvent lors de l'évaluation de biens immobiliers résidentiels unifamiliaux et de deux à quatre logements. La faiblesse de l'approche est quand le marché est lent et il devient difficile de trouver des ventes comparables.

Les bases

L'idée de la comparaison des ventes est de comparer les ventes antérieures de biens immobiliers à la propriété en question pour estimer la valeur de l'immobilier.

Par exemple, vous demandez à Joan l'évaluateur d'évaluer une maison de trois chambres à coucher, deux salles de bains, 2 500 pieds carrés dans un lotissement de banlieue typique. Grâce à ses recherches sur les ventes dans la région, Joan trouve trois ventes de maisons presque identiques au cours des quatre derniers mois. Ces maisons précédemment vendues sont appelées comparables ou comps. Chacune des maisons vendues pour 250 000 $.

Joan estime que la valeur de la maison qu'elle évalue est de 250 000 $ en raison du fait que trois maisons semblables ont récemment été vendues pour ce prix. Et c'est l'approche de la comparaison des ventes à son plus simple.

Un évaluateur examine normalement jusqu'à dix éléments de comparaison ou plus, choisissant finalement un minimum de trois à cinq pour l'utiliser dans la comparaison des ventes. Après avoir fait tous les ajustements appropriés à chacun des comparables, l'évaluateur arrive à une estimation de la valeur de la propriété.

Ajustements du prix de vente

Les situations auxquelles les évaluateurs doivent souvent faire face dans l'application de la méthode de comparaison des ventes sont des comparables qui ne sont pas identiques à la propriété en question. Les évaluateurs passent par un processus d'ajustement pour compenser les différences dans les propriétés.

Voici un exemple simple. La propriété en question est une maison de trois chambres et deux salles de bain. Joan l'évaluateur ne connaît pas actuellement la valeur de cette maison. Une maison très semblable vendue il y a deux mois pour 275 000 $. La maison comparable, appelée Comparable A , est la même à tous égards que la propriété en question, sauf qu'elle a quatre chambres à coucher.

Le A comparable est supérieur à la propriété du sujet . La recherche de Joan indique que la valeur de la quatrième chambre est de 25 000 $. Cela signifie que l'acheteur de A comparable a payé 25 000 $ de plus pour cette maison que pour une maison de trois chambres.

Joan, en préparant son rapport d'évaluation, passe par le processus de soustraction de cette valeur de 25 000 $ du prix de vente de 275 000 $ du prix comparable A. Le prix résultant de 250 000 $ est le prix de vente ajusté .

275 000 $ (prix de vente du comparable A) - 25 000 $ (valeur de la quatrième chambre) = 250 000 $ (prix de vente rajusté)

En utilisant le principe de substitution, le prix de vente rajusté du 250 000 $, est la valeur estimée de la maison de trois chambres à coucher.

Ajustements d'âge

Le marché tient compte de l'âge d'une structure pour décider de ce qu'il doit payer.

Voici un petit casse-tête: La propriété en question a 5 ans et la comparable a 15 ans et est vendue 190 000 $; sinon, les maisons sont similaires. La valeur de cette différence d'âge de dix ans est de 5 000 $. Devriez-vous ajouter ou soustraire ce 5 000 $ du prix de vente du comparable?

C'est exact, vous devez ajouter les 5 000 $ parce que la maison de 15 ans est considérée comme pire ou inférieure à la maison de 5 ans. (Le chiffre de 5 000 $ est calculé pour cet exemple.)

Ajustements pour le temps

Les comparaisons des ventes «précédentes» peuvent causer certaines difficultés, car les valeurs immobilières ont tendance à changer avec le temps. Comme l'histoire récente a montré que les valeurs immobilières peuvent augmenter ou diminuer.

Une fois de plus, Joan évalue une maison. Elle trouve une maison comparable qui est presque identique à tous égards à la propriété en question. La maison comparable s'est vendue 200 000 $ il y a cinq mois. Ses recherches indiquent que le marché immobilier a été assez fort dans la région et que la valeur des propriétés a augmenté d'environ 1% par mois au cours des cinq derniers mois.

Pour bien expliquer cette hausse de la valeur des propriétés, Joan doit se poser la question suivante: «À quoi les comparables auraient-ils vendu si, au lieu de vendre il y a cinq mois, ils se vendaient aujourd'hui? "Il se vendrait 5 pour cent de plus. Le calcul d'ajustement devient

1% par mois x 5 mois = 5%

200 000 $ (prix de vente comparable) x 5% (augmentation de valeur pendant cinq mois) = 10 000 $ (valeur de l'ajustement)

200 000 $ + 10 000 $ = 210 000 $ (prix de vente rajusté)

Le prix de vente rajusté pour B , ou 210 000 $, est la valeur indiquée de la propriété en question.

Vous calculez une tendance à la baisse des valeurs des propriétés au cours du temps de la même manière, seule la valeur de l'ajustement de l'heure est soustraite du prix de vente du comparable pour vous donner la valeur de la propriété en question.

Comment calculer les valeurs d'ajustement

L'analyse des ventes jumelées repose sur l'idée que si deux maisons sont similaires à tous égards sauf une et que le prix de vente de chaque maison est différent, le montant de la différence entre les deux maisons sont susceptibles d'être la valeur de l'attribut unique ou caractéristique d'une des maisons.Regardez ces deux maisons pour un exemple.

La maison A dispose de quatre chambres. Il a vendu pour 400 000 $. Maison B , qui a vendu pour 375 000 $, a trois chambres à coucher. À tous égards, la maison B est la même que la maison A. La seule différence physique entre les deux maisons est la quatrième chambre. La quatrième chambre, dans ce cas, vaut 25 000 $.