Examen de la licence de l'immobilier: Que se passe-t-il avant la clôture?

Pour l'examen de permis immobilier, vous devez savoir ce qui se passe entre le moment où le contrat de vente est signé et le jour du titre de clôture lorsque le transfert de propriété de la propriété a effectivement lieu. Les activités après la signature du contrat mais avant la clôture ont généralement à voir avec la satisfaction des termes et conditions du contrat et les termes et conditions que le prêteur peut fixer.

Prouver le titre commercial

Un contrat de vente immobilière type exige que le vendeur transfère à l'acheteur le titre commercial , ce qui signifie que le titre doit être exempt de tout doute raisonnable. à qui le propriétaire est et exempt de tout défaut. L'objectif d'établir un titre commercialisable est de prouver qu'aucun nuage n'empêche un titre clair. Un nuage est quelque chose qui jette un doute sur la propriété du concédant.

Le titre clair a été élargi pour signifier qu'il n'y a pas de problèmes tels que des structures illégales ou des améliorations non permises à la propriété. Les différentes façons dont le constituant peut prouver le titre commercial varient d'un État à l'autre et peuvent même varier d'une région à l'autre. En général, cependant, la preuve d'un bon titre peut être accomplie de plusieurs façons différentes. Voici les descriptions des quatre façons les plus courantes:

• Résumé du titre: Un résumé du titre est un rapport de ce qui a été trouvé dans une recherche de titre, qui est une recherche essentiellement publique les documents liés au titre de la propriété, tels que les actes et privilèges antérieurs. Ces documents se trouvent généralement dans le bureau du registraire du comté ou le bureau des documents fonciers du comté dans lequel la propriété est située.

  Bien que n'importe qui puisse rechercher les documents publics, lors d'une recherche de titre, un abstracteur (quelqu'un qui cherche dans les notices de titres) ou un avocat recherche la chaîne ou l'histoire du titre propriétaire à l'autre, à la recherche de lacunes dans la propriété ou d'autres facteurs qui semblent jeter le doute sur la validité de la réclamation du propriétaire actuel de la propriété.

  L'extrait du titre est alors remis à l'avocat de l'acheteur pour examen. Lorsque l'avocat de l'acheteur est convaincu que le vendeur a un titre négociable et qu'il délivre un avis de titre de l'avocat, la clôture peut avoir lieu.

• Certificat de titre: Un certificat de titre est semblable à l'opinion d'un avocat sur le titre et peut même être préparé par un avocat. Il peut également être préparé par une société de titre ou un abstracteur, la personne qui prépare le résumé.

  Le certificat de titre est une opinion sur la validité du titre mais pas une garantie de titre.En délivrant un certificat de titre, un avocat examine les documents publics mais aucun résumé de titre n'est préparé.

• Assurance titres: L'assurance titres peut être achetée seule ou en complément de l'avis de titre d'un avocat ou d'un certificat de titre. L'assurance de titres fournit une protection à l'acheteur, en défendant le nouveau propriétaire si une réclamation future est faite contre la propriété de la propriété.

  Dans de nombreux cas où un prêt hypothécaire est impliqué, le prêteur exige une police de titres qui couvre au moins la portion du prix d'achat du prêteur. Le propriétaire peut vouloir obtenir une police du propriétaire pour couvrir son intérêt dans la propriété.

• Système Torrens: Le système Torrens est basé sur l'enregistrement correct du titre. Un résumé de titre et un procès pour le titre silencieux, où vous pouvez aller en cour pour que le tribunal déclare que vous avez un titre de propriété, sont déposés auprès de l'autorité compétente ou du bureau, comme le greffier du tribunal de comté.

  S'il est approuvé, un certificat de titre clair, appelé certificat Torrens ou certificat de titre Torrens, est délivré par le tribunal qui, contrairement à l'opinion de l'avocat ou au certificat de titre d'un expert, est considéré comme preuve de propriété. Le système de Torrens est progressivement tombé en désuétude aux États-Unis, mais certains États ou zones à l'intérieur des États l'utilisent encore.

Suppression de privilèges

Dans le cadre d'une recherche de titre, la société de titre détermine si la propriété est sujette à des privilèges. Les privilèges sont des créances financières sur la propriété. Le propriétaire / vendeur enlève habituellement tous les privilèges de la propriété avant la vente, mais dans certaines circonstances, l'acheteur peut rembourser le privilège. Si un privilège n'est pas satisfait avant la date de clôture, les privilèges doivent généralement être payés à la clôture avec le produit de la vente.

Examiner les encombrements

Les recherches de titre prennent aussi en compte d'autres encombrements sur la propriété. Les encombrements sont des limites à l'utilisation de la propriété par le propriétaire. Ils comprennent des privilèges, mais peuvent également être une servitude ou une restriction de l'acte. Généralement, l'acheteur accepte la propriété de la propriété soumise à ces charges. Ils ne présentent normalement pas de problème avec le titre de la propriété.

Satisfaire aux conditions du contrat de vente

Bien que la plupart des conditions contractuelles n'affectent normalement pas le titre, notez qu'avant la clôture, l'acheteur remplit toutes les conditions qui ont été mises dans le contrat de vente. Donc, si un contrat de vente a été signé et indique qu'un prêt hypothécaire doit être obtenu et qu'une inspection de la maison par un inspecteur en bâtiment ou un autre professionnel doit être effectuée, l'acheteur est responsable de l'achèvement de ces activités avant la clôture.

Immédiatement avant la clôture - habituellement ce jour-là ou la veille - l'acheteur inspecte personnellement la propriété. L'agent qui vend la propriété ou l'agent qui travaille avec l'acheteur effectue souvent cette visite.