Que fait un courtier / vendeur immobilier? - Les nuls

Les courtiers et les vendeurs font toutes les choses énumérées dans la loi sur les licences de votre état. Bien que la liste des activités soit assez universelle aux États-Unis, elle peut varier d'un état à l'autre. À des fins d'examen, vous devez connaître les activités spécifiques qui nécessitent une licence immobilière dans votre état.

Activités communes

Les activités typiques nécessitant une licence immobilière sont

• Trouver une propriété à vendre

• Trouver un acquéreur pour les biens à vendre

• Négocier la vente ou l'achat d'une propriété

• Négocier un bail pour le compte d'un locataire ou d'un locateur

• Représentation de quelqu'un dans l'échange de propriétés

• Options d'achat ou de vente sur l'immobilier

• Collecte de loyers pour plus d'un propriétaire d'immeuble

Cette liste d'activités est, au mieux, partielle. Votre loi d'état exige probablement une licence pour effectuer la plupart, sinon la totalité, de ces activités; cependant, les exigences de licence peuvent inclure plus ou moins d'activités, selon l'état.

Une transaction immobilière typique

Voici un aperçu bref et quelque peu générique d'une vente de maison typique impliquant des agents immobiliers. Le mot «générique» est utilisé ici parce que les transactions peuvent inclure des différences d'état et même régionales dans certains éléments spécifiques.

Une maison à vendre

Un couple décide de vendre sa maison et d'obtenir les services d'un agent immobilier. Vous êtes l'un des nombreux courtiers ou vendeurs que le couple invite à la maison pour entendre votre présentation et expliquer les services que vous offrez. En outre, vous conseillez probablement le couple sur le prix qu'ils peuvent obtenir pour leur maison.

Après avoir rencontré plusieurs agents, le couple vous choisit en signant un contrat d'inscription et en acceptant de vous permettre de les représenter comme leur agent dans la transaction.

En tant qu'agent immobilier du couple, vous commencez à commercialiser la propriété. Dans les communautés qui ont un service de liste multiple (MLS), vous entrez les informations de leur maison dans un ordinateur afin que tous les autres agents de la communauté puissent voir ce que vous avez mis en vente.

Dans les communautés sans MLS, les agents peuvent faire savoir à d'autres agences immobilières qu'ils ont une maison particulière à vendre, et ils peuvent dépendre fortement de la publicité. Il peut également y avoir d'autres organisations ou associations formelles ou informelles qui permettent le partage des inscriptions de sorte qu'une propriété soit exposée le plus largement possible au marché et au plus grand nombre possible de vendeurs.

Un acheteur!

Un agent de la ville qui travaille pour trouver une maison pour un autre couple voit votre maison sur la MLS et vous contacte, vous demande plus de détails et s'assure que la maison est toujours à vendre. L'agent de la ville contacte ensuite ses acheteurs et accepte de jeter un coup d'œil à la maison. Après avoir vu la maison, ils acceptent de faire une offre.

La façon dont l'offre d'un acheteur est présentée varie selon les communautés. Parfois, l'offre est faite en personne avec l'agent de l'acheteur présent. L'offre est généralement faite par écrit avec un petit chèque de l'acheteur éventuel qui est appelé un liant ou argent sérieux.

Après un accord, souvent après quelques négociations, un contrat de vente est préparé. Exactement qui prépare le contrat varie selon l'état et la région. Dans de nombreux endroits, cependant, l'agent immobilier du vendeur prépare le contrat, remplissant parfois les espaces d'un formulaire de contrat préimprimé, mais dans d'autres endroits, seuls les avocats préparent le contrat. Après la signature du contrat, les conditions du contrat sont déclenchées.

Un contrat type de vente de biens immobiliers comprend une disposition permettant à l'acheteur d'obtenir un financement hypothécaire et peut avoir des dispositions pour que la maison soit inspectée par un inspecteur en bâtiment ou un ingénieur. Le contrat inclut généralement une disposition stipulant qu'un titre commercialisable doit être acheminé.

Un titre commercialisable signifie qu'une recherche raisonnable et appropriée des documents a été effectuée, montrant que le titre de propriété a été documenté par les propriétaires antérieurs au vendeur actuel afin qu'il puisse être transmis sans des questions quant à savoir qui est le propriétaire. L'assurance de titres peut également être achetée dans le cadre du processus de contrat pour s'assurer que le titre est légal.

Clôture

Lorsque toutes les dispositions du contrat sont remplies de manière satisfaisante, l'acheteur et le vendeur peuvent procéder à la clôture, ce qui rapproche l'agent immobilier du paiement. Repérer le moment où un agent immobilier gagne une commission est une question assez complexe. En général, cela se produit lorsqu'un acheteur prêt, disposé et capable apporte une offre acceptable au vendeur.

Parfois, des dispositions contractuelles, comme le financement, doivent être satisfaites avant qu'une commission puisse être gagnée. D'un commun accord, la commission est généralement payée à la clôture. Lorsque plus d'un courtier est impliqué, le courtier représentant le vendeur distribue la part préapprouvée de la commission au représentant de l'acheteur. Chaque courtier divise ensuite une partie ou un pourcentage de la commission avec le vendeur qui a travaillé l'affaire.

Dans de nombreux endroits, des agents immobiliers dirigent le salon et sont rejoints à la clôture par l'acheteur, le vendeur, un représentant de la banque et parfois un avocat. Dans d'autres endroits, les avocats font la majeure partie du travail, et parfois, un représentant de la société de titre peut effectivement effectuer la clôture.

Dans certains états, la clôture est en dépôt, , ce qui signifie que tous les documents sont complétés et envoyés à un agent d'entiercement.Lorsque l'agent d'entiercement met tout en ordre, il envoie des chèques, des actes et tout autre document important aux parties concernées.

Après la clôture, l'acheteur complète la transaction en documentant officiellement la transaction en enregistrant l'acte au bureau local des archives publiques.