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Aux fins de l'examen de permis immobilier, absorbez la terminologie de l'investissement immobilier et, peu importe où vous voyez les mathématiques, assurez-vous de comprendre l'idée de base. Un investisseur peut acheter une propriété d'investissement et en rester là. Mais de grands empires de richesse ont été construits en achetant, en vendant et en détenant plusieurs propriétés pour l'investissement.
Tirez parti de votre investissement
L'utilisation de utilise de l'argent emprunté pour augmenter le rendement de votre investissement. Une raison pour laquelle l'immobilier est un investissement si attrayant est que l'argent des autres est disponible pour vous d'investir. La beauté de l'effet de levier, c'est que moins vous utilisez votre propre argent, plus le taux de rendement de votre investissement est élevé.
Le fait que vous utilisez probablement de l'argent emprunté pour acheter votre maison profite également. Mais le fait est que vous achetez votre maison pour une raison et une propriété d'investissement pour une raison différente, et les avantages de l'effet de levier d'un investissement immobilier ont une incidence directe sur les bénéfices que vous faites sur la propriété.
La formule pour calculer le pourcentage de profit basé sur l'utilisation de l'argent emprunté, à savoir l'utilisation de l'effet de levier pour augmenter votre profit, est une équation en deux parties.
Partie 1: Prix de vente - prix d'achat = bénéfice (en dollars)
La deuxième partie de l'équation présume bien sûr qu'il y a un profit. Leveraging n'a pas vraiment d'importance s'il y a une perte.
Partie 2: Bénéfice ÷ Investissement en espèces = pourcentage du bénéfice
Voici deux exemples d'effet de levier en jeu. Vous achetez une propriété d'investissement pour 500 000 $ avec 100 000 $ de votre propre argent et le reste financé par un prêt hypothécaire. Après plusieurs années, vous vendez la propriété pour 600 000 $. Vous avez fait un bénéfice de 100 000 $. Si vous faites le calcul:
Partie 1: 600 000 $ (prix de vente) - 500 000 $ (prix d'achat) = 100 000 $ (bénéfice)
Partie 2: 100 000 $ (profit) ÷ 100 000 $ (investissement en espèces) = 1 (ou 100% du bénéfice)
Vous achetez la même propriété de 500 000 $, mais cette fois-ci, vous payez tout l'argent. Vous le vendez encore après quelques années pour 600 000 $. Vous avez fait le même bénéfice de 100 000 $. Mais le calcul est cette fois:
Partie 1: 600 000 $ (prix de vente) - 500 000 $ (prix d'achat) = 100 000 $ (profit)
Partie 2: 100 000 $ (profit) ÷ 500 $ 000 (investissement monétaire) = 0. 2 (ou 20% du bénéfice)
La comparaison du premier exemple avec le deuxième exemple montre comment vous pouvez faire la même somme d'argent, 100 000 $, avec seulement un investissement de 100 000 $, au lieu d'attacher 500 000 $, tout en utilisant l'argent des autres - à savoir le prêt hypothécaire.
Maintenant que vous avez vu comment fonctionne l'effet de levier de base, pensez à l'investisseur qui a 500 000 $ en espèces. Au lieu de payer en espèces pour un bâtiment de 500 000 $, il investit 100 000 $ dans cinq bâtiments de 500 000 $.
En utilisant l'exemple ci-dessus, il tirerait un profit de 100% sur chacun des bâtiments et gagnerait 500 000 $ au total. Les investisseurs veulent généralement investir le moins possible de leur propre argent et, bien sûr, tirer le meilleur profit dans les plus brefs délais.
Assurez-vous de pouvoir traiter une question mathématique en calculant l'effet de levier de base et comprenez que l'effet de levier est le concept consistant à utiliser l'argent emprunté pour étendre l'impact de votre propre investissement en espèces.
Pyramides
Pyramiding construit plusieurs investissements à partir d'un investissement. Vous devez vraiment penser en termes de pyramide à l'envers ou de triangle pour que cela ait un sens. Essentiellement, vous commencez avec une propriété d'investissement et utilisez les bénéfices pour en acheter deux. Ensuite, à votre tour, vous achetez quatre.
Donc, la pyramide inversée a une extrémité pointue vers le bas - c'est la propriété avec laquelle vous commencez - et à partir de là, la pyramide se développe - c'est le résultat de l'ajout de plus de propriétés d'investissement. Vous pouvez vendre chaque propriété et acheter plus de propriétés, ou refinancer une propriété et utiliser l'argent qui en résulte pour acheter plus. Dans la pyramide, vous cherchez toujours à augmenter le nombre total de propriétés que vous possédez.
L'inconvénient de la pyramide, bien sûr, est votre endettement croissant, qui peut être très sensible aux conditions économiques. Et, bien sûr, investir dans de plus en plus de bâtiments suppose un bénéfice adéquat supérieur aux dépenses. Mais pyramidale est une façon que les gens construisent un portefeuille d'investissement immobilier au fil du temps et finissent par contrôler un certain nombre de propriétés.
Terrain vacant
Les conseils traditionnels en matière d'investissement immobilier indiquent d'éviter d'investir dans des terrains vacants , soit , ce qui signifie que les terrains sont inexploités. Ici, l'achat d'une terre vacante fait référence à l'achat d'une parcelle de terre vide et à l'attente de sa croissance. Parfois, les gens attendent que le temps prenne effet, espérant que la valeur des propriétés augmentera.
Parfois, les gens attendent simplement que le développement atteigne la propriété ou qu'une nouvelle route soit construite. Dans ces cas, les investisseurs ne font rien pour ajouter de la valeur à la propriété. Certaines personnes ont fait de l'argent avec cette stratégie d'investissement, mais en général, les terrains vacants ne sont pas recommandés comme un bon investissement immobilier.
Les terres vacantes ne produisent aucun revenu pendant que vous en êtes propriétaire. Le seul bénéfice à réaliser est quand vous le vendez. Et ce bénéfice dépend généralement de facteurs sur lesquels vous n'avez aucun contrôle, comme l'emplacement d'une nouvelle route. En attendant, vous devez payer des impôts sur le terrain et peut-être le maintenir d'une manière ou d'une autre selon l'endroit où il se trouve.
D'un autre côté, si vous faites quelque chose pour augmenter la valeur de la propriété, cela peut devenir une bonne opportunité d'investissement. Vous pouvez peut-être en tirer parti ou faire en sorte que le gouvernement local autorise le développement commercial, qui est généralement plus valorisé que le développement résidentiel.
Les terrains vacants peuvent également être loués (loués) à long terme à quelqu'un qui veut construire quelque chose dessus. Les questions d'examen sur ce sujet, le cas échéant, sont assez simples. Rappelez-vous simplement que les terrains vacants ne sont pas considérés comme un bon investissement, car cela vous coûte de l'argent sans générer un revenu.
