Ce qu'il faut savoir sur l'analyse des propriétés de placement pour l'examen du permis immobilier

En tant qu'agent immobilier (et à des fins d'examen de permis immobilier), vous serez appelé à fournir des informations aux investisseurs sur les propriétés de placement. L'état du bâtiment, les problèmes de maintenance et les problèmes d'emplacement sont importants dans tout achat immobilier, mais une grande partie de l'information dans un investissement immobilier concerne les revenus et les dépenses de la propriété.

Bien que vous n'effectuiez probablement pas d'analyse d'investissement vous-même, vous devez toujours savoir quelque chose sur les chiffres et la façon dont ils sont analysés par les investisseurs. Le rôle de l'agent est de fournir les informations nécessaires à l'investisseur potentiel afin que l'investisseur ou le comptable de l'investisseur puisse effectuer l'analyse.

Le début d'une analyse d'investissement immobilier est l'état d'exploitation , , également appelé le état des résultats. Cette déclaration, qui est habituellement préparée pour assurer le suivi des finances de l'immeuble et aux fins de l'impôt sur le revenu, fait le suivi des revenus et des dépenses annuels réels d'un immeuble.

Le revenu enregistré dans le compte d'exploitation est appelé le contrat ou le loyer prévu, qui correspond au loyer réel payé par les locataires. Parce que le relevé d'exploitation est utilisé aux fins de l'impôt sur le revenu, il contient habituellement de l'information sur l'amortissement et le service de la dette (paiements hypothécaires).

Le deuxième élément d'information dans une analyse d'investissement immobilier est le rôle actuel des loyers. Le tableau des loyers contient des renseignements sur les baux existants, les loyers de chaque bail et la durée ou la durée restante de chaque bail.

Un troisième élément d'information dans l'analyse est les loyers du marché, qui sont ce que le marché paierait pour le type d'espace ou d'appartement dans le bâtiment. Les loyers du marché peuvent être différents des loyers contractuels pour ce bâtiment particulier.

Le dernier élément d'information dans une analyse d'investissement est celui qui est créé par l'investisseur ou la personne effectuant l'analyse pour le compte de l'investisseur. Appelé le pro forma, il s'agit d'un état financier des revenus et dépenses potentiels de l'immeuble. En regardant les loyers du marché pour le type d'espace loué plutôt que les loyers prévus, une projection est faite de l'avenir de l'investissement.

Quelques caractéristiques notables du pro forma sont

• Les loyers du marché, plutôt que les loyers réels ou contractuels, sont généralement utilisés, mais les loyers réels des baux existants peuvent également être utilisés dans certaines circonstances.

• Les chiffres de revenus sont basés sur le fait que le bâtiment est occupé à 100%, même si ce n'est pas le cas, et les chiffres peuvent inclure d'autres revenus de construction tels que ceux provenant des machines à laver.

• D'autres revenus, tels que le revenu du bâtiment pour autre chose que les loyers réguliers (par exemple une location d'antenne à micro-ondes sur le toit) sont généralement ajoutés après l'application du calcul de l'inoccupation et de la perte de collection.

• Une allocation de vacances et de perception est utilisée, même si l'espace dans le bâtiment est loué à 100%.

• Les frais sont généralement arrondis.

• Tous les chiffres sont annuels.

• Les amortissements et le service de la dette ne sont pas comptabilisés. La valeur de l'amortissement peut varier en fonction de la situation financière du propriétaire, et l'hypothèque est plus sur la situation financière du propriétaire que la valeur de l'immeuble.

Les chiffres de base que vous recherchez dans un pro forma sont les revenus d'exploitation nets et les flux de trésorerie . La formule de base pour trouver le revenu net d'exploitation sur un pro forma suit, mais elle vous aidera à comprendre la formule si vous connaissez les détails derrière certains des nombres demandés dans la formule.

• Revenu brut potentiel: Rente de marché à 100% d'occupation; peut également inclure d'autres revenus de construction tels que des machines à laver ou des espaces de stationnement séparés

• Perte de logement et de collecte: Utilisé pour tenir compte des périodes de perte de loyer dues à des vacances ou des créances irrécouvrables; déterminé en examinant d'autres pro formas pour le nombre qu'ils utilisent

• Revenu brut effectif: Aussi appelé revenus locatifs effectifs

• Charges d'exploitation: N'incluent pas l'amortissement ou le service de la dette

• Service de la dette: Fait référence au paiement hypothécaire Revenu brut potentiel - vacance et perte de perception = revenu brut effectif

Revenu brut effectif - frais d'exploitation = résultat opérationnel net

Résultat net d'exploitation - service de la dette = flux de trésorerie avant impôt

Si vous calculez les impôts dus sur ce flux de trésorerie et que vous le soustrayez, vous obtenez ce que l'on appelle les flux de trésorerie après impôt.

Dans l'analyse d'un immeuble en vue d'un investissement, le rendement (l'argent que vous allez réaliser sur votre investissement ainsi que l'argent que vous allez récupérer que vous avez investi - le rendement de l'investissement) est calculé pour une période d'un an et pour la période de détention du projet, , c'est-à-dire la durée pendant laquelle l'investissement sera détenu.