Ce qu'il faut savoir sur les subdivisions pour l'examen de permis immobilier

L'examen de permis immobilier aura quelques questions sur les subdivisions. Une subdivision est un terrain qui a été divisé en deux ou plusieurs terrains. Ces pièces individuelles sont appelées lots ou parcelles. La subdivision a pour but de permettre la vente des terrains individuels. La plupart des subdivisions sont créées pour les résidences, mais les propriétés commerciales ou industrielles peuvent être subdivisées.

La plupart des niveaux de gouvernement qui contrôlent l'utilisation des terres adoptent des règlements de lotissement ou des ordonnances de mise en valeur des terres. Ces règlements sont différents de l'ordonnance de zonage ou du plan directeur, mais peuvent être adoptés ou révisés périodiquement avec ces deux documents. Vous voudrez peut-être savoir dans votre état qui adopte et applique les règlements de lotissement.

Les principaux acteurs et plans dans les subdivisions

Les subdivisions sont créées par des sous-diviseurs . Les sous-diviseurs ne se salissent généralement jamais les mains. La plupart de leur travail concerne des avocats, des ingénieurs, des géomètres et parfois des développeurs. Après l'approbation d'une subdivision, les subdivisions peuvent vendre la totalité de la subdivision à un développeur ou à un constructeur. Un subdiviseur peut également vendre des lots individuels avec la promesse de finalement mettre dans les routes, les égouts et les lignes d'eau.

Un développeur en fait, bien, développe la subdivision, apportant des améliorations physiques en mettant dans les routes, les lignes de services publics et d'autres éléments d'infrastructure. Un promoteur construit parfois des maisons à vendre ou vend des lots individuels à des constructeurs ou à des personnes qui veulent construire une maison. Un développeur achète parfois une subdivision approuvée d'un subdiviseur ou peut également agir comme subdiviseur.

Comme vous le voyez, il peut y avoir un certain chevauchement dans ces définitions, mais il est bon de comprendre que des personnes différentes peuvent être impliquées dans le processus de subdivision, en passant des terres brutes aux maisons terminées.

Les exigences légales spécifiques d'une subdivision varient d'un endroit à l'autre, mais une proposition de lotissement typique est basée sur une carte de plat. Une carte montre comment la totalité de la propriété doit être subdivisée, ou divisée en lots individuels, en montrant les limites précises de chaque lot. La zone qui est subdivisée est souvent divisée en blocs et lots, ou en sections et lots.

Quelque chose que vous devez vérifier dans votre état est s'il a une loi spécifique traitant des subdivisions, quelles sont les exigences de la loi, et surtout à quel point la loi entre en vigueur.

Subdivisions et lois de zonage

Une subdivision doit respecter les lois de zonage locales. Voici un exemple de la façon dont le zonage se rapporte aux subdivisions: Vous avez une propriété de 50 acres que vous voulez subdiviser. Le code de zonage local indique que la taille minimale d'un lot pour chaque nouvelle maison est d'un acre.

Sachant que 10% des terres sont généralement utilisées pour les routes - dans ce cas, cinq acres - vous pouvez concevoir les lots pour tirer le meilleur parti de la terre et diviser la propriété restante en 45 lots.

Afin de permettre une conception plus souple des subdivisions, certaines municipalités ont adopté des ordonnances de zonage de densité et de zonage collectif.

• Une ordonnance de densité autorise la même densité globale à l'intérieur de la subdivision, ce qui signifie le même nombre total de lots sur la même propriété de taille globale que celle autorisée par l'ordonnance de zonage. Les tailles des lots individuels, cependant, peuvent être plus petites ou plus grandes que la taille minimale requise.

  Vous ne pouvez toujours obtenir que 45 lots sur l'ensemble de la subdivision de 50 acres, mais chaque lot peut être plus grand ou plus petit qu'un acre. Tant que la taille moyenne d'un lot est d'un acre, l'ordonnance de zonage de densité permet la flexibilité de la conception, la disposition des lots et la disposition des routes.

• Le regroupement de zones regroupe les lots dans une zone relativement petite afin de préserver une certaine partie de la propriété en tant qu'espace ouvert. Vous pouvez, par exemple, regrouper ou regrouper les lots de votre lotissement en seulement dix acres. Cela laisse 35 acres sans aucun bâtiment.

  En plus de préserver les espaces ouverts, le zonage des grappes permet également de raccourcir les routes et les canalisations d'eau et d'égout, ce qui, à son tour, permet au promoteur de réaliser des économies. Dans certains endroits, le zonage des grappes est également connu sous le nom de zonage de conservation.

Lignes de franchissement d'états à des fins immobilières

Le sujet de la vente des terres inter-états n'est pas une réglementation sur la façon dont les terres sont développées mais plutôt comment elles sont commercialisées lors des discussions sur les lotissements et les ventes de terrains. Et pourtant, il est assez important que les rédacteurs de test d'état veulent que vous sachiez quelque chose à ce sujet.

Des terres dans un État ont été proposées à la vente à des personnes dans un autre État, probablement aussi longtemps que les gens et les terres ont été ensemble dans ce pays. Malheureusement, l'achat de terres à vue invisible est risqué. Bien que beaucoup de concessionnaires parfaitement honnêtes font des affaires dans ce qu'on appelle les ventes de terrains inter-États, malheureusement, beaucoup de gens ont été victimes de fraude dans ces types de transactions.

La loi de sur la divulgation complète des terres a été promulguée en 1968 afin de réduire au minimum les fraudes et les transactions malhonnêtes dans le marché de la vente des terrains inter-états. La loi est administrée par le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD).

Les exigences de la loi s'appliquent aux ventes inter-États de lots vacants ou non bâtis dans des lotissements de 25 lots ou plus. La loi ne s'applique pas si les lots sont de 20 acres ou plus. Cependant, la loi exige que les développeurs soumettent des informations au HUD décrivant les détails du projet, y compris, mais sans s'y limiter, les services publics, les installations de loisirs, l'emplacement des communautés avoisinantes et les conditions du sol.