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Les rédacteurs d'examens de permis immobilier s'attendent à ce que vous connaissiez les bases du calcul proratif. Proratisation est l'allocation ou la division de certains éléments monétaires à la clôture. Un avocat, un agent immobilier ou un courtier effectue les calculs du prorata à la clôture. La clé pour se souvenir des prorations est que la personne qui l'utilise doit payer pour cela. Voici un exemple qui illustre le point de proration.
Le vendeur a payé des taxes de 3 000 $ pour toute l'année à venir le 1er janvier et vend sa propriété et ferme son titre le 1er juin. Qui doit quoi à qui?
Le vendeur a payé les taxes de l'année complète, mais n'a utilisé la propriété que pour les cinq mois (de janvier à mai). Lisez le problème attentivement. L'acheteur doit payer au vendeur les taxes déjà payées pour les mois où le vendeur ne sera pas propriétaire de la propriété au cours de l'année. Le reste est juste le calcul de diviser qui a payé et qui paie.
3 000 $ ÷ 12 mois = 250 $ par mois
250 $ par mois x 5 mois (le temps que le vendeur a possédé la propriété) = 1 250 $
Ceci est le montant de taxes que le vendeur a utilisé de janvier à mai.
250 $ par mois x 7 mois (le temps du nouvel acheteur dans la maison) = 1 750 $
Ceci est le montant des taxes que l'acheteur a utilisé parce qu'il a acheté la maison le 1er juin.
Parce que le le vendeur avait déjà payé les taxes pour toute l'année, l'acheteur doit au vendeur 1 750 $ pour les taxes que l'acheteur utilise mais n'a pas payé. Dans la terminologie de proration, l'acheteur reçoit un débit et le vendeur obtient un crédit.
Voici un autre problème que l'acheteur paie en arriérés (ou après le fait).
Un acheteur paye 2 400 $ en arriérés d'impôts pour toute l'année le 31 décembre. Il a acheté la maison le 1er septembre. Qui doit quoi à qui?
2 400 $ ÷ 12 mois = 200 $ par mois
200 $ par mois x 8 mois (le temps que le vendeur a possédé la maison) = 1 600 $
Le vendeur a utilisé 1 600 $ des taxes payées. Maintenant, pour déterminer combien le vendeur n'a pas utilisé:
200 $ par mois x 4 mois (le temps que l'acheteur possédait la propriété) = 800
Parce que l'acheteur a payé le plein 2 400 $ pour l'année précédente, pendant dont il ne possédait la maison que pour quatre mois, le vendeur doit à l'acheteur 1 600 $. L'acheteur obtient un crédit et le vendeur reçoit un débit.
Lorsque vous découvrirez le monde réel, renseignez-vous sur la pratique locale pour répartir l'année en prorata. Certains domaines et avocats utilisent le jour exact, plutôt que le mois.Donc, dans les exemples précédents, diviser par 365 jours pour obtenir le montant des taxes payées par jour.
Certaines personnes utilisent le calcul annuel sur 12 mois, puis divisent par le nombre exact de jours dans un mois où les dates de clôture se produisent au milieu du mois. Lors de l'examen, les rédacteurs de test spécifient généralement les «jours réels» s'ils veulent que vous le calculiez de cette façon.
Si le délai n'est pas spécifié ou si vous avez reçu des instructions pour un examen, vous devez utiliser la troisième méthode, qui consiste à diviser un coût annuel ou un paiement par 12 et le nombre mensuel par 30, sauf si votre réel Un cours ou un manuel de succession spécifie que l'une des autres méthodes est la seule méthode utilisée dans votre état.
L'autre élément spécifique à l'état qui peut affecter le prorata est la propriété du bien le jour de la clôture. À moins que votre état ne dise le contraire, supposer que l'acheteur possède la maison à la date de clôture. Voici un problème avec une date de clôture au milieu du mois pour illustrer la méthode de 12 mois / 30 jours.
Un propriétaire vend une maison, ferme le 17 mai, mais a payé une taxe d'une année complète de 3 600 $ d'avance le 1er janvier. Quel est le taux d'imposition des taxes?
3600 $ ÷ 12 mois = 300 $ par mois
300 $ ÷ 30 jours = 10 $ par jour
Le propriétaire / propriétaire possédait la maison pendant quatre mois complets (janvier à avril) et 16 jours en mai. (N'oubliez pas que l'acheteur est considéré propriétaire de la maison le jour de la clôture.)
4 mois x 300 $ par mois = 1 200 $
16 jours x 10 $ par jour = 160 $
1200 $ + 160 $ = 1 $, 360 taxes utilisées par le vendeur
3 600 $ (taxes totales pour l'année payées par le vendeur) - 1 360 $ (taxes utilisées par le vendeur) = 2 240 $ (taxes utilisées par l'acheteur)
l'acheteur doit 2 240 $ au vendeur. L'acheteur reçoit un débit de 2 240 $ et le vendeur reçoit un crédit de 2 240 $.
